A Abigail la despiertan unos tacones en el piso de abajo a las 2 de la mañana de un miércoles cualquiera. A los tacones le acompaña música tremendamente fuerte, y cuando baja a reclamar la música disminuye, sin que le abran la puerta. Resignada, sube escaleras de vuelta a su departamento, pero la música vuelve a subir de volumen en cuanto llega a su puerta.
Cuando se da a la tarea de buscar qué ocurre con ese departamento, recién rentado en la colonia Juárez, se da cuenta que alguien lo consiguió a través de Airbnb.
Una rápida investigación frente a la computadora le arroja una verdad que es constante debate de grandes metrópolis: los departamentos de airbnb pueden dar más dividendos que un departamento que se renta sin la plataforma. En específico, el que está debajo de Abigail, cuesta la noche 35 dólares, lo que daría (si se ocuparan todas las noches del mes) un aproximado de 21,000 pesos. El suyo tiene una renta de 14,000 pesos.
No es para nadie un secreto que el modelo de negocios permite que un inmueble rentado a través de Airbnb dé, si se le da el cuidado constante y mantenimiento apropiado, mayores dividendos que rentar una propiedad por la vía tradicional. Al final, tal y como detallan los especialistas demográficos Álvaro Madrigal y Antonio López, un turista está dispuesto a pagar más que un inquilino con renta de mediano y largo plazo.
Es solo natural que privados comiencen a optar porque sus inmuebles sean rentados a través de la plataforma que conecta oferta y demanda de habitaciones y departamentos disponibles. Pero el tema es que Airbnb lo hace con especial énfasis en turismo, lo que ha convertido a departamentos en renta en negocios que se aproximan peligrosamente al del hotelero.
Desde luego, la asociación nacional de hoteleros no está contenta.
Redes de negocio posibles por Airbnb
"Algunos vivales del sector inmobiliario construyen edificios de departamentos y no los venden, sino que los ponen en renta con esta plataforma" dice a El Universal el responsable de turismo en la Ciudad de México, Carlos Mackinlay. Los departamentos simulan ser viviendas convencionales, pero son en realidad redes de renta de inmuebles vía Airbnb.
Abigail es apenas la punta del iceberg. En varias colonias han surgido organizaciones que acusan a Airbnb de ser el principal motivo del desplazamiento de locales, del aumento de rentas, del cambio de giros comerciales, de la inseguridad, y hasta de la destrucción de cultura.
El tema no solo es que particulares están optando por rentar sus propios inmuebles, sino que comienza a existir un negocio de simulación: no es solo que locales saquen el máximo provecho de habitaciones disponibles o pisos enteros, es la existencia de redes de departamentos que utilizan la plataforma para potenciar ganancias, con esquemas de pequeños hoteles que simulan ser estancias para visitantes cuya derrama económica permea en una familia huésped.
De acuerdo a un estudio publicado por Madrigal y López, los usuarios que tienen solo un anuncio en la plataforma es la gran mayoría, alrededor de un 80%, pero en oferta, aseguran que cerca de un 45% de los 20,000 espacios de Airbnb en la ciudad pertenecen a usuarios que tienen más de un alojamiento. Más grave aún: 15% de alojamientos corresponden a usuarios que tienen en la plataforma más de cinco inmuebles distintos.
Los especialistas tienen su propia metodología, pero han usado la plataforma no oficial 'Inside Airbnb', el sitio referente para calcular la presencia de la plataforma en ciudades y comunidades de todo el mundo, a falta de información oficial. Una rápida búsqueda en su sitio localiza a potenciales multianunciantes, en donde Destination Mx por ejemplo tiene 22 inmuebles en renta vía la plataforma, todos ellos en las delegaciones Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Benito Juárez en CDMX.
"El que sean turistas los hacen ser personas con mayor ingreso y mayor voluntad de pagar más por la cantidad de días que se hospedan en la ciudad (...) conlleva otras características que yo no resida en la misma ciudad en la que me voy a hospedar, porque se está dispuesto a pagar por cinco días más de lo que se pagaría normalmente si se viviera en la ciudad"
Álvaro Madrigal
La asociación nacional de hoteleros ya han señalado que para esos casos la competencia es desigual. Los anfitriones de Airbnb no están obligados por ley a tener un plan de protección civil, por ejemplo. Fue en 2017 que Airbnb comenzó a recaudar impuesto de la transacción que hacen sus anfitriones y huéspedes en México, luego de numerosos debates fiscales en varios países.
Javier Puente, de la Asociación de Hoteles, ha dicho que Airbnb debería tener un registro obligatorio, cumplir con obligaciones fiscales, tener planes de protección civil, atender temáticas de gentrificación, e incluso debería haber discusión sobre el uso de suelo de los inmuebles.
La organización de colonos 'Plataforma Vecinal y Observatorio de la Colonia Juárez', tienen una demanda mucho más radical: que Airbnb se encargue de recolocar a usuarios que han "perdido" el inmueble que rentaban.
Despojos, sin despojos
"Mi caso va a ser airbnb porque la inmobiliaria es sumamente corrupta" dice un alarmantemente alterado Sergio López, representante de Plataforma Vecinal y Observatorio de la Colonia Juárez. Hace cinco años Sergio fue despojado, y asegura que la inmobiliaria que le rentaba a él se dedica a administrar decenas de departamentos vía Airbnb Ciudad de México.
En la gentrificación y su asociación con Airbnb ha encontrado una bandera para defender su caso. Explica, con lujo de detalle, que en la colonia Júarez hasta cinco inmuebles de cada 10 se rentan vía Airbnb, y exclama, furioso, que Airbnb es responsable de desplazar a locales con arraigo que ya no pueden costear los altos costos de vivir en la zona.
Para Sergio no se trata de análisis, claramente se ha vuelto personal.
A cinco años sin embargo de que el presunto despojo haya sucedido, el departamento en donde vivía todavía no es rentado vía airbnb. Se dice seguro que el proceso legal que él mismo ha emprendido ha obstaculizado el camino para que la inmobiliaria convierta todo un edificio en inmuebles de renta a través de la plataforma. Vincula, como parte de su discurso, los efectos propios de la gentrificación, únicamente a la llegada de Airbnb.
Airbnb es responsable de la destrucción del tejido social, en la destrucción de las redes solidarias y redes de confianza en los barrios. En la colonia Juárez se ha convertido en una de las cinco colonias más inseguras de toda CDMX.
Sergio
La fuente que tiene Sergio para garantizar que los índices de criminalidad han aumentado en la colonia es un grupo de WhatsApp de colonos. Los datos oficiales de criminalidad en CDMX no reflejan una tendencia a la alza de 2016 a 2018, que son las fechas comprendidas en la actualización oficial con datos abiertos de Ciudad de México. En general, la organización tiene pocos datos para probar todo lo que asegura. A la inmobiliaria en cuestión se le debería investigar por "acumulación por despojo" dice Sergio, pero a pregunta expresa de casos confirmados de inmuebles de los que les hayan sido despojados y que ahora estén en la plataforma, reconoce que no tienen ninguno.
Hay muy poca investigación sobre cómo Airbnb impulsa el aumento de costos de vivienda. Lo más cercano que existe a ello es un análisis hecho por Kyle Barron del 'National Bureau of Economic Research', Edward Kung de la Universidad de California y Davide Proserpio de la escuela de negocios Marshall. En su estudio, se llegó a la conclusión de que el incremento de 1% de oferta de Airbnb en una zona conduce a un aumento del 0.018% en los alquileres y a un aumento del 0.026% en el costo de la vivienda.
Para Airbnb no hay relación directa entre aumentos de precio en alquiler y el desarrollo de alojamientos ofrecidos a través de Airbnb.
Asignar sin embargo el total de los efectos de la gentrificación a Airbnb es, al menos, reduccionista. Madrigal, uno de los pocos académicos que ha investigado el efecto Airbnb en Ciudad de México, explica que se debe tratar con cuidado el tema de gentrificación, y distinguirlo del de "turistificación". Airbnb solo penetra en lugares donde un proceso de gentrificación ya está en marcha, un barrio solo es atractivo si tiene cierto número de comercios, de contenido turístico, o de valor agregado para la experiencia del visitante. "Tiene que haber un proceso que hace a la zona atractiva para el turista".
"[Airbnb] llega a barrios que ya tienen bases donde se tiene el gusto local domesticado. [Turistas] no irían a la doctores de primera mano" agrega Madrigal. En un caso concreto, debido a la dinámica de la Roma Norte, el especialista subraya que algunas zonas de la colonia doctores (que es la segunda colonia con mayor índice de actos delictivos y que es contigua a Roma Norte) tienen actualmente un proceso de modernización y transformación de giros comerciales. El proceso lo lleva a cabo población gentrificadora que radica en Ciudad de México y sus alredededores y que están dispuestos a pagar más que los locales; de paso, pavimentan el camino para que en un futuro plataformas que atraen a población flotante (como Airbnb) se introduzcan con más inmuebles.
Lo que sabe Airbnb y lo que dice
Airbnb ha estado, desde hace años, en un proceso por hacer que su giro sea el de ofertar experiencias, más que metros cuadrados. Hacerlo es un movimiento inteligente: le distingue del segmento hotelero, y de paso le faculta para asegurar que rentar multitud de departamentos sin ofrecer experiencias no es sinónimo de éxito en la plataforma, que fue exactamente lo dicho por el director de comunicación de Airbnb para América Latina, Carlos Olivo a Forbes:
"No significa poner la mayor cantidad de habitaciones difíciles, lo importante es el servicio, que la gente dedique el tiempo necesario para sus huéspedes (...) No por poner 7 habitaciones te va a ir bien, queremos que las personas se conviertan en embajadores"
Con las ganancias que han hecho, los multianunciantes que tienen más de cinco inmuebles en Ciudad de México muy probablemente estarían en desacuerdo. Aunque potencializan la oferta de Airbnb, los multianunciantes también dañan el principio básico de la plataforma que es el de economía colaborativa: dos privados conectándose para satisfacer la necesidad de un espacio, con el disponible de otro.
De vuelta a los departamentos en renta vía airbnb, a El Sol de México, Ángel Terral, director general de Airbnb México, dijo que la gran mayoría de personas que utiliza la plataforma son adultos mayores con espacios disponibles en sus casas, de forma que de regularse un nuevo impuesto, sería ese demográfico el más afectado.
"No perdamos de vista que el turismo es el primer motor de la economía del país, por encima del petróleo" dijo Terral.
La declaración se dio luego de que en Ciudad de México se pusiera sobre la mesa aumentar el mencionado 3% de impuesto que recauda Airbnb al 5%, como una serie de medidas para aumentar la regulación sobre Airbnb, y cuyas nuevas reglas aún no son claras.
Fue el Congreso de la Ciudad de México la que empezó un nuevo proceso de regulación, cuando a partir del 17 de febrero llamó a organizaciones, colonos (entre ellos Abigail, Sergio, y Pablo Gaytán), hoteleros y Airbnb, para empezar conversaciones con miras a establecer nuevas reglas. Es ahí en donde los colonos de la Juárez establecieron que la empresa debería asumir la recolocación de usuarios que hayan sido despojados de inmuebles que ahora sean rentados a través de Airbnb.
Aunque esa medida no existe en ninguna parte del planeta, lo que sí existen son regulaciones más severas para usuarios de la plataforma, como el que no se puedan rentar inmuebles por periodos menores a 30 días como se hace en Nueva York; que se necesite de un registro específico ante el gobierno de la ciudad para usar Airbnb, como en el caso de Francia; o que haya permisos limitados por zonas, como en el caso de España.
Pero normar a Airbnb no es sencillo. No se trata solamente de la recaudación para la ciudad (90.3 millones de pesos en total, del 1 de junio de 2017 al 31 de octubre de 2019), sino de la derrama económica que dejan los turistas, de la cual un 44% se destina al vecindario donde se hospedan (aunque la cifra proviene también de Airbnb).
Además está el asunto de democratizar el hospedaje. Coyoacán es el ejemplo clave para Airbnb: es un destino turístico, cuenta con museos y restaurantes, y en 1.2 kilómetros a la redonda tomando como referencia el Museo Frida Kahlo no hay ni un solo hotel. Ahora esa zona es el cuarto lugar con más alojamientos registrados en Airbnb para CDMX. Por desgracia, no hay información sobre si la oferta la satisfacen multianunciantes, o locales con su propia vivienda.
"El desafío es que los gobiernos sean flexibles y se adapten al crecimiento explosivo de la tecnología y sus mercados" dice el Instituto Mexicano de la Competencia. "La falta de pruebas y presión de diferentes actores ha llevado a autoridades a establecer regulaciones poco efectivas que deben replantearse" agregan.
Es cierto que las plataformas de economía compartida como Airbnb no generan más empleos, pero de acuerdo al IMCO pueden impulsar las economías locales. Es cierto que alteran las relaciones locales, donde Abigail escuchó tacones en su departamento por tres meses y un día quien rentó solo se esfumó; es claro que falta regulación en el tema de multianunciantes de manera que un particular no termine en el giro turístico con decenas de inmuebles sin los permisos (y planes de seguridad) adecuados, pero también es cierto que hace falta información.
Lo primero que hay que hacerse es "crear un padrón. Un diagnóstico exacto y fiel" dice Madrigal. "Yo pienso que sí se puede llegar a un equilibrio donde usos y servicios de la ciudad promuevan tanto tejido social como económico para los residentes y garantías de no desplazamiento y también al mismo tiempo pueda haber áreas en donde el turista pueda tener esta experiencia local para quedarse. Se debe empezar por saber de cuánto estamos hablando".
Demonizar a Airbnb no será de mucha ayuda, no cuestionar sus efectos tampoco.
La Asociación Nacional de Hoteleros fue contactada para considerar sus aportes a este texto, pero no hubo respuesta. Airbnb mostró disposición, pero por temas vinculados a agenda y COVID-19 no fue posible conseguir su postura para el cierre editorial de este texto. Aún así, la empresa colaboró con datos oficiales y posicionamientos previos.
Imágenes | Airbnb Stock Catalog
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